ارزشگذاری هر سهم "وبیمه "

تاریخچه و موضوع فعالیت:
گروه شامل شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه و شرکت های فرعی آن است. شرکت سرمایه گذاری صنعت بیمه در سال 1375 به ثبت رسیده و شروع به فعالیت نموده است. شرکت در سال 1377 در بورس اوراق بهادار تهران پذیرفته شد.
شرکت بازرگانی والاد صبا در سال 1375 به ثبت رسید و در سال 1388 به شرکت بازرگانی صبا بیمه ایرانیان تغییر نام یافت.
شرکت سرمایه گذاری راهبرد بیمه در سال 1384 به ثبت رسید این شرکت جزء شرکت های خارج از بورس می باشد.
موضوع فعالیت اصلی شرکت طبق ماده 3 اساسنامه عبارتست از:
1. سرمایه گذاری در سهام، سهم الشرکه، واحدهای سرمایه گذاری صندوق ها یا سایر اوراق بهادار دارای حق رأی شرکت ها، مؤسسات یا صندوق های سرمایه گذاری با هدف کسب انتفاع و...
2. سرمایه گذاری در سایر اوراق بهادار
فعالیت اصلی شرکت سرمایه گذاری راهبرد بیمه سرمایه گذاری در سهام و اوراق مشارکت می باشد.
فعالیت اصلی شرکت صبا بیمه ایرانیان بازرگانی و واردات و صادرات کالاهای مجاز می باشد.

ترکیب دارایی ها:
شرکت سرمایه گذاری صنعت بیمه در دو بخش بورسی و غیر بورسی سرمایه گذاری نموده است. 17 درصد سرمایه‌گذاری های شرکت مربوط به بخش بورسی و 83 درصد آن در شرکت های غیر بورسی قراردارد. در ذیل جداول مربوط به سرمایه گذاری های این شرکت ها ارائه شده است.

پرتفوی غیر بورسی:

همانطور که پیداست مهمترین بخش سرمایه گذاری شرکت در بخش انبوه سازی املاک و مستغلات می باشد. در این میان شرکت، سهام برخی از شرکت های غیر بورسی فعال در این زمینه را خریداری نموده است که از مهمترین آنها میتوان به سرمایه گذاری مستقیم شرکت در املاک مستغلات(55%) و در شرکت های توسعه عمران بیمه و خدمات مهندسی مشاوره ایران اشاره نمود که به ترتیب 21 و 17 درصد پرتفوی غیر بورسی شرکت را به خود اختصاص داده اند. در ذیل نمودار و سهم هر یک از شرکت ها در پرتفوی غیر بورسی به تصویر کشیده شده است.

پرتفوی بورسی:
بخش دوم سرمایه گذاری های شرکت متعلق به سرمایه گذاری در شرکت های بورسی می باشد. صنایع مواد و محصولات شیمیایی با 32%، فرآورده های نفتی کک و سوخت هسته ای با 22% و فلزات اساسی با 13% بیشترین سهم را در پرتفوی بورسی این شرکت دارند.

با توجه به اطلاعات موجود شرکت هلدینگ خلیج فارس با 18%، پالایشگاه نفت بندرعباس با 11% و سرمایه گذاری نفت و گاز پتروشیمی تامین با 11% بیشترین سهم را در پرتفوی بورسی شرکت، براساس بهای تمام شده، به خود اختصاص داده اند و این در حالی است که براساس ارزش روز هلدینگ خلیج فارس با 18%، فولاد مبارکه اصفهان و سرمایه‌گذاری نفت و گاز پتروشیمی تأمین هر یک با 9% بیشترین سهم را دارند.

در مجموع پرتفوی بورسی شرکت 17 درصد از ارزش بهای تمام شده سرمایه‌گذاریها را به خود اختصاص داده است و از این رو تأثیر زیادی در خالص ارزش دارایی های شرکت ندارد و دارایی های تأثیرگذار شرکت، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و شرکت های غیر بورسی می باشند.

محاسبه خالص ارزش دارایی های شرکت سرمایه گذاری صنعت بیمه:

ارزش افزوده پرتفوی بورسی:
براساس آخرین وضعیت پرتفوی منتشر شده شرکت، در تاریخ 1392.9.30 بهای تمام شده پرتفوی بورسی شرکت 206.158 میلیون ريال و ارزش روز پرتفوی بورسی شرکت 257.797 میلیون ريال بوده است. بنابراین 51.639 میلیون ريال ارزش افزوده پرتفوی بورسی شرکت می‌‌باشد.

ارزش افزوده پرتفوی غیر بورسی:
سرمایه گذاری های غیر بورسی شرکت، که به دلیل ارزش آنها، بسیار مهمتر از سرمایه گذاری های بورسی می باشد به دو گروه سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات و سرمایه‌گذاری در سهام شرکت های غیر بورسی تقسیم می شوند:

سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات:

ساختمان خیابان غفاری (میرداماد): شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه مالک 50 درصد از یک ساختمان اداری واقع در خیابان غفاری در منطقه میرداماد تهران است. زیر بنای مفید این ساختمان 1.448متر مربع می‌باشد. بهای تمام شده این سرمایه گذاری براساس صورت های مالی شرکت مبلغ 31.209 میلیون ريال است.

در صورتی که حداقل قیمت روز هر متر مربع واحد اداری در منطقه 100 میلیون ريال در نظر گرفته شود، ارزش روز سهم این شرکت از ساختمان غفاری 400.72 میلیون ريال خواهد بود. بنابراین این سرمایه‌گذاری41.191 میلیون ريال ارزش افزوده ایجاد کرده است.

املاک دریادیم (رامسر): شرکت سرمایه گذاری صنعت بیمه مالک 50 درصد از یک مجتمع مسکونی واقع در بخش دریادیم در نزدیکی شهر رامسر است. زیر بنای مفید این مجتمع 10.600 متر مربع می‌باشد. بهای تمام شده این سرمایه‌گذاری برای شرکت 28.037 میلیون ريال است. در صورتی که حداقل قیمت روز هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه12 میلیون ريال در نظر گرفته شود. ارزش روز سهم این شرکت از مجتمع مسکونی دریادیم 63.600 میلیون ريال خواهد بود. بنابراین این سرمایه گذاری 35.561 میلیون ريال ارزش افزوده ایجاد کرده است.

مجتمع تجاری و اداری گلستان خیام: شرکت سرمایه گذاری صنعت بیمه مالک 50 درصد از مجتمع تجاری و اداری گلستان خیام واقع در منطقه 22 تهران در کنار دریاچه چیتگر می‌‌باشد. زیر بنای مفید این مجتمع 11.385 متر مربع فضای تجاری و 6.723 متر فضای اداری می ‌باشد. بهای تمام شده این سرمایه‌گذاری برای شرکت براساس صورت وضعیت ارائه شده توسط شرکت درتاریخ 92.9.30 مبلغ 516.105 میلیون ريال است.

در صورتی که متوسط قیمت روز هر متر مربع واحد تجاری در منطقه 200 میلیون ريال و هر متر واحد اداری 60 میلیون ريال در نظر گرفته شود، ارزش روز سهم این شرکت از مجتمع تجاری و اداری گلستان خیام 1،340،190 میلیون ريال خواهد بود. بنابراین این سرمایه گذاری 824.085 میلیون ريال ارزش افزوده ایجاد کرده است.

مجتمع تجاری و اداری خلیج فارس: شرکت سرمایه گذاری صنعت بیمه مالک یک دانگ از مجتمع تجاری و اداری خلیج فارس واقع در بخش خیابان جمهوری تهران در فاصله یکصد متری از پاساژ موبایل علاء الدین است. زیر بنای مفید این مجتمع 4.600 متر مربع می ‌باشد. بهای تمام شده این سرمایه گذاری برای شرکت 42.407 میلیون ريال است. در صورتی که حداقل قیمت روز هر متر مربع واحد تجاری در منطقه300 میلیون ريال در نظر گرفته شود، ارزش روز سهم این شرکت از مجتمع تجاری و اداری خلیج فارس 229.080 میلیون ريال خواهد بود. بنابراین این سرمایه گذاری 186.376 میلیون ريال ارزش افزوده ایجاد کرده است.

بنابراین سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات برای شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه در مجموع 1.087.213 میلیون ريال ارزش افزوده ایجاد کرده است.

شرکت های غیر بورسی:

شرکت توسعه عمران بیمه:
شرکت سرمایه گذاری صنعت بیمه مالک 42.67 درصد از سهام شرکت توسعه عمران بیمه می ‌باشد. این شرکت یکی از شرکت های ساختمانی کشور وابسته به بیمه مرکزی است که در عرصه فعالیت های ساختمانی در امر ساخت مرکز تجاری، اداری و مسکونی و تفریحی اشتغال دارد.

محاسبه ارزش روز شرکت توسعه عمران بیمه: برای این منظور ارزش دارایی های این شرکت محاسبه می شود.
مجتمع تجاری و اداری خلیج فارس: شرکت توسعه عمران بیمه مالک 67 درصد از مجتمع تجاری و اداری خلیج فارس واقع در بخش خیابان جمهوری تهران در فاصله یکصد متری از پاساژ موبایل علاء الدین است. زیر بنای مفید این مجتمع 600،4 متر مربع می‌‌باشد. بهای تمام شده این سرمایه‌گذاری برای شرکت 377،000 میلیون ريال است. در صورتی که حداقل قیمت روز هر متر مربع واحد تجاری در منطقه 300 میلیون ريال در نظر گرفته شود، ارزش روز سهم این شرکت از مجتمع تجاری و اداری خلیج فارس 924،600 میلیون ريال خواهد بود. بنابراین این سرمایه‌گذاری547،600 میلیون ريال ارزش افزوده ایجاد کرده است.

پروژه شمس مشهد: شرکت توسعه عمران بیمه مالک 30 درصد از مجتمع تجاری و اداری شمس مشهد واقع در ضلع جنوب غربی میدان شهدا شهر مشهد است. زیر بنای مفید این مجتمع 8،525 متر مربع می‌‌باشد. بهای تمام شده این سرمایه‌گذاری برای شرکت 130،000میلیون ريال است. در صورتی که حداقل قیمت روز هر متر مربع واحد تجاری در منطقه200 میلیون ريال در نظر گرفته شود، ارزش روز سهم این شرکت از مجتمع تجاری و اداری شمس مشهد511،500 میلیون ريال خواهد بود. بنابراین این سرمایه گذاری381،500میلیون ريال ارزش افزوده ایجاد کرده است.

پروژه بوستان پاسداران: شرکت توسعه عمران بیمه مالک 100 درصد از مجتمع مسکونی بوستان واقع در تهران خیابان پاسداران انتهای بوستان 8 و 9 است. زیر بنای مفید این مجتمع 3،760 متر مربع می‌‌باشد. بهای تمام شده این سرمایه‌گذاری برای شرکت به طور تقریبی 150،000میلیون ريال است. در صورتی که حداقل قیمت روز هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه 100 میلیون ريال در نظر گرفته شود. ارزش روز سهم این مجتمع مسکونی 376،000 میلیون ريال خواهد بود. بنابراین این سرمایه‌گذاری226،000میلیون ريال ارزش افزوده ایجاد کرده است.

پروژه بهارستان اصفهان : شرکت توسعه عمران بیمه مالک 100 درصد از مجتمع مسکونی بوستان واقع در شهر اصفهان است. زیر بنای مفید این مجتمع 9،492 متر مربع می‌‌باشد. بهای تمام شده این سرمایه‌گذاری برای شرکت به طور تقریبی 100،000 میلیون ريال است. در صورتی که حداقل قیمت روز هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه 30 میلیون ريال در نظر گرفته شود. ارزش روز سهم این مجتمع مسکونی 284،760 میلیون ريال خواهد بود. بنابراین این سرمایه‌گذاری184،760 میلیون ريال ارزش افزوده ایجاد کرده است.

علاوه بر پروژه های بالا شرکت دارای پروژهای دیگری است که متاسفانه اطلاعات کافی برای برآورد ارزش افزوده وجود ندارد. همچنین شرکت از سالهای گذشته دارای سود انباشته است، که با توجه به عدم در دست بودن صورت های مالی شرکت امکان محاسبه آن وجود ندارد. از این رو مطابق اطلاعات در دست، حداقل ارزش افزوده ایجاد شده در شرکت توسعه عمران بیمه 1،339،860 میلیون ريال برآورد می شود. با توجه به مالکیت 42.67 درصدی شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه در شرکت توسعه عمران بیمه 571،718 میلیون ريال از ارزش افزوده ایجاد شده متعلق به شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه خواهد بود.

شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران:
شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه مالک 33.59 درصد از سهام شرکت خدمات مهندسی مشاور ایرانمی‌‌باشد. این شرکت از سال 1356 تأسیس شده است و در زمینه طراحی و اجرای پروژه ها، مدیریت طرح و اجرا، پیمانکاری، نگهداری و بهره برداری از ابنیه و همچنین کلیه خدمات مهندسی مشاور در انواع پروژه های ساختمانی فعالیت می کند. این شرکت در حال سرمایه‌گذاری و مشارکت در پروژه ها با شرکتهای دیگر نیز می‌‌باشد.

محاسبه ارزش روز شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران: برای این منظور ارزش دارایی های این شرکت محاسبه می شود.

پروژه شمس مشهد: شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران مالک 22 درصد از مجتمع تجاری و اداری شمس مشهد واقع در ضلع جنوب غربی میدان شهدا شهر مشهد است. زیر بنای مفید این مجتمع 8،525 متر مربع می‌‌باشد. بهای تمام شده این سرمایه‌گذاری برای شرکت حدود 200،000 میلیون ريال است. در صورتی که حداقل قیمت روز هر متر مربع واحد تجاری در منطقه200 میلیون ريال در نظر گرفته شود، ارزش روز سهم این شرکت از مجتمع تجاری و اداری شمس مشهد 375،100 میلیون ريال خواهد بود. بنابراین این سرمایه‌گذاری175،100 میلیون ريال ارزش افزوده ایجاد کرده است.

سرمایه‌گذاری در سهام شرکت توسعه عمران بیمه: شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران مالک 10 درصد از سهام شرکت توسعه عمران بیمه می‌‌باشد. با توجه به اینکه حداقل ارزش افزوده ایجاد شده در شرکت توسعه عمران بیمه 1،339،860 میلیون ريال برآورد می شود و با توجه به مالکیت 10 درصدی شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران در شرکت توسعه عمران بیمه 133،986 میلیون ريال از ارزش افزوده ایجاد شده متعلق به شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران خواهد بود.

پروژه مسکونی با موقعیت اداری پسیان: متراژ مفید این پروژه 2،967 متر می‌‌باشد. این پروژه در خیابان پسیان در نزدیکی خیابان ولیعصر قرار دارد. اما متاسفانه اطلاعاتی در مورد درصد مالکیت، بهای تمام شده، درصد پیشرفت و ارزش روز این سرمایه‌گذاری در دست نیست. بنابراین ارزش افزوده ای برای این سرمایه‌گذاری در نظر گرفته نشده نمی شود.

پروژه تجاری، تفریحی دکو سنتر: متراژ زمین این پروژه 3335 متر، خالص زیر بنای تجاری 5،600 متر، خالص زیر بنای اداری 1،400 متر، خالص زیر بنای سالن پذیرایی 1000 متر، خلص زیر بنای شهر بازی 1500 متر می‌‌باشد. متأسفانه اطلاعاتی در مورد درصد مالکیت، بهای تمام شده، درصد پیشرفت و ارزش روز پروژه در دست نیست. بنابراین ارزش افزوده ای برای این سرمایه‌گذاری در نظر گرفته نشده نمی شود.

علاوه بر پروژه های بالا شرکت دارای پروژهای دیگری است که متاسفانه اطلاعات کافی برای برآورد ارزش افزوده وجود ندارد. همچنین شرکت از سالهای گذشته سودده و دارای سود انباشته است، که با توجه به عدم در دست بودن صورت های مالی شرکت امکان محاسبه آن وجود ندارد. از این رو مطابق اطلاعات در دست، حداقل ارزش افزوده ایجاد شده در شرکت خدمات مهندسی مشاور 309،086 میلیون ريال برآورد می شود. با توجه به مالکیت 33.59 درصدی شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه در شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران103،822میلیون ريال از ارزش افزوده ایجاد شده متعلق به شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه خواهد بود.

شرکت بازرگانی صبا بیمه ایرانیان:
شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه 61،110 میلیون ريال در شرکت بازرگانی صبا بیمه ایرانیان سرمایه‌گذاری نموده و مالک 88 درصدی این شرکت است. با توجه به اینکه اطلاعات مالی کافی از این شرکت در دست نیست، ارزش افزوده ای برای این سرمایه‌گذاری در نظر گرفته نشده است.

شرکت کارگزاری سپهر باستان:
شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه 6،000 میلیون ريال در شرکت کارگزاری سپهر باستان سرمایه‌گذاری نموده است و مالک 20 درصد این شرکت می‌‌باشد. در محاسبه خالص ارزش دارییها برای این سرمایه‌گذاری6،000 میلیون ريال ارزش افزوده در نظر گرفته شده است.

مجموع ارزش افزوده ایجاد شده توسط شرکت های غیر بورسی:

همانطور که در جدول بالا آورده شده است، حداقل ارزش افزوده ایجاد شده در شرکتهای غیر بورسی شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه در شرایط محافظه کارانه 681،540 میلیون ريال برآورد شده است.

محاسبه خالص ارزش دارایی های (NAV) شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه:
برای محاسبه خالص ارزش دارایی ها ابتدای حقوق صاحبان سهام شرکت محاسبه می شود. با توجه به اینکه آخرین صورت سود و زیان منتشر شده شرکت به تاریخ 31/06/1392 می‌‌باشد. سودهای ایجاد شده بر اساس صورت وضعیتهای ارائه شده به بورس در مهر، آبان و آذر ماه نیز به حقوق صاحبان سهام افزوده می شود.

برای محاسبه خالص ارزش داراییهای شرکت ارزش افزوده های ایجاد شده به حقوق صاحبان سهام افزوده می شود.

نتیجه گیری:

شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه، با توجه به موضوع فعالیت خود در اساسنامه، یک شرکت سرمایه‌گذاری می‌‌باشد و در گروه شرکتهای سرمایه‌گذاریطبقه بندی شده است. اما بیشتر سرمایه‌گذاری‌های این شرکت در املاک و مستغلات صورت گرفته است. حتی شرکتهای غیر بورسی‌ای که این شرکت در آنها سرمایه‌گذاری نموده است، شرکتهای ساختمانی می‌باشند. از این رو این شرکت را باید یک هلدینگ ساختمانی به حساب آورد تا یک شرکت سرمایه‌گذاری.

با وجود عدم شفافیت اطلاعاتی موجود در این شرکت، در این گزارش تلاش شده است به صورت کاملاً محافظه کارانه ارزش داراییهای این شرکت برآورد شود. به ویژه در مورد شرکتهای غیر بورسی که این شرکت در آنها سرمایه‌گذاری نموده است، اطلاعات زیادی در دست نیست، ولی تلاش شده است برآوردی از حداقل ارزش دارایی آنها صورت گیرد.

با توجه به برآورد صورت گرفته، خالص ارزش داراییهای (NAV) شرکت سرمایه‌گذاری صنعت بیمه به ازای هر سهم این شرکت 3،782 ریالمی‌‌باشد. قیمت روز سهام این شرکت در تاریخ 11/10/1392 برابر با 1،852 ریال می‌‌باشد. بنابراین سهام این شرکت 49 درصد خالص ارزش داراییهای (NAV) برآوردی در حال معامله شدن می‌‌باشد.

همچنین شرکت در اطلاعیه شفاف سازی اخیر خود عنوان نموده است قصد دارد پروژه تجاری، اداری خیام گلستان در منطقه 22 تهران را به فروش برساند. در صورتی که شرکت موفق به فروش یکجای سهم خود از پروژه شود، برآورد می شود که حداقل 110تومان سود به ازای هر سهم خود از این محل شناسایی نماید. همچنین با توجه به فروش واحدهای مسکونی دریادیم و ساختمان غفاری و سود شناسایی شده از پرتفوی بورسی شرکت و برنامه شرکت های غیر بورسی تابعه برای فروش پروژه های اتمام یافته به ویژه پروژه شمس مشهد و خلیج فارس جمهوری به نظر می رسد احتمال سود هر سهم شرکت در صورت تحقق برنامه ها در سال مالی جاری بسیار بالاتر از برآوردهای اولیه باشد.

نظرات شما عزیزان: